PASOS PARA LA EVALUACION DE NUEVAS PROPIEDADES

A) PRIMERA ETAPA: DETERMINAR SI HAY O NO INTERES EN LA PROPIEDAD.

Para poder decidir inicialmente si hay interés y si se quiere seguir adelante se requiere tener lo siguiente:

1. DIRECCION COMPLETA (hay que añadir un archivo de ubicación, ésto se explica más adelante).
2. SUPERFICIE SEGUN ESCRITURAS (la propiedad a evaluar puede ser un terreno o un edificio ya construído).
3. POLIGONAL (ésto quiere decir la forma del terreno con las medidas de los linderos).
4. USO DE SUELO (es un dato imprescindible, se explica más adelante como conseguirlo).
5. PRECIO (dependiendo de ésto se puede decidir rápidamente si seguimos o no a la Segunda Etapa de Evaluación, ver más adelante comentarios al respecto).

Me puede enviar ésta información por e-mail y con ésto es suficiente para tener rápidamente una Primera Decisión respecto a la Evaluación de su Propiedad.

A.1) DIRECCION COMPLETA

1. Dirección completa al detalle. Favor de realizar los siguientes pasos muy sencillos:
2. Ir a la siguiente página http://earth.google.com/ . a) Arriba a la derecha hay un botón para descargar el programa Google Earth en forma gratuita, b) Ubicar su terreno, c) En la barra de herramientas superior hay un alfiler color amarillo, favor de marcar su terreno con éste marcador, d) Ponga el cursor de su "mouse" sobre el alfiler amarillo y de clic con el botón derecho, e) Aparece un nuevo menú, seleccione "correo electrónico". Automáticamente se adjuntará un archivo de localización del terreno en su página de correo. Escriba mi dirección de correo: cheredia@gim.com.mx y envíeme éste archivo.
3. Con éste sencillo procedimiento yo recibo el archivo (NO la foto) que me permitirá navegar hacia el terreno, navegar a su alrededor para ver el entorno y reenviar éste archivo a otras personas dentro de mi empresa.

A.2) SUPERFICIE SEGUN ESCRITURAS

1. La Superficie con la que evaluaremos inicialmente su propiedad es exactamente la que está en las Escrituras.
2. La Superficie para la etapa de la Compraventa "Ad Mesuram" es aquella que sea la menor entre el resultado del Levantamiento Topográfico y la estipulada en las Escrituras.
3. Es Importante en ésta etapa manifestarnos si hay cualquier tipo de Juicios de Apeo y Deslinde, Invasiones, Afectaciones, Areas protegidas por el INBA / INAH y Subsuelos Contaminados.
   

A.3) POLIGONAL

1. Desde el mismo programa Google Earth arriba descrito, use las herramientas para dibujar la poligonal del terreno y por favor mándela a mi dirección de correo en la misma forma que se describe en el párrafo titulado Dirección Completa.
2. Como segunda alternativa, también me puede enviar la poligonal en una foto estática del mismo programa Google Earth.
3. Como tercera alternativa, me puede enviar la poligonal impresa o dibujada por fax al teléfono 9177-0119 marcando en la parte superior a mi atención.
4. Una poligonal puede ser desde un croquis con la forma del terreno y las medidas de los linderos, hasta un levantamiento topográfico con curvas de nivel.
5. Lo óptimo es un levantamiento topográfico. Mandar a hacer éste levantamiento es muy conveniente para el dueño de la propiedad y puede hacerse económicamente si se pide sin curvas de nivel.
6. En caso de que el terreno tenga mucho desnivel, hay que tener un levantamiento con curvas de nivel. Un levantamiento con curvas más espaciadas es más económico.
7. Mandarnos el archivo electrónico de éste levantamiento es aún mejor ya que nos permite sembrar nuestro anteproyecto rápidamente.

A.4) USO DEL SUELO

1. Tener la certeza oficial con los datos completos del Uso de Suelo es imprescindible tanto para la parte vendedora como para la parte compradora.
2. Hay 4 tipos de documentos oficiales del Uso de Suelo en el Distrito Federal (para que cualquiera de ellos nos sea útil, tiene que estar vigente). Cualquiera de éstos 4 tipos de documentos nos dan una certeza suficiente del Uso de Suelo en ésta Etapa de Evaluación. La siguiente lista enumera por órden de la rapidez de su obtención éstos 4 documentos (en cada Estado existen documentos similares); a) Cédula Informativa de Zonificación (lo más rápido de obtener), b) Certificado de Uso de Suelo, c) Certificado de Usos de Suelo Permitidos, d) Certificado de Uso de Suelo con Factibilidades de Servicios (más tardado de obtener, pero también el mejor y más completo).
3. Una forma inmediata (aunque sin la certeza que alguno de los documentos arriba citados tiene) es consultar el Uso de Suelo por Internet. Arriba a la derecha en ésta página; en el cuadro titulado "LIGAS A SITIOS DE REFERENCIA" se encuentran los sitios en Internet en el Distrito Federal y en el Estado de México (en cada Estado hay algo similar) donde se puede consultar y descargar los Planes de Usos de Suelo.
4. Hay que localizar en éstos Planes la ubicación de su propiedad y ver lo siguiente: a) Tipo de construcción permitida, b) Densidad, c) Area libre, c) Niveles y, d) En algunos casos el tamaño mínimo de vivienda permitida.

A.5) PRECIO

1. Para poder competir eficazmente el Precio de compra de una propiedad es uno de los diferenciadores más importantes.
2. La mayoría de la veces ésta dato decide en forma inmediata si hay o no interés por su propiedad.
3. La única forma real de determinar el Precio de una propiedad es saber exactamente que se puede construir y vender ahí.
4. El dueño de la propiedad debe de estar consciente de que él puede pedir la cantidad que quiera por su propiedad, pero el que la compre ofertará el mejor Precio que le permita obtener la utilidad normal requerida.

B) SEGUNDA ETAPA: DOCUMENTACION

1. En el caso de que el resultado de la PRIMERA ETAPA haya sido el seguir adelante en la evaluación de su propiedad, ésta SEGUNDA ETAPA consiste en obtener la documentación completa de su propiedad.
2. La lista de la documentación necesaria se encuentra enlistada arriba a la derecha en ésta página en el cuadro " SEGUNDA ETAPA : LISTA DE DOCUMENTOS NECESARIOS".
3. Aspectos importantes; a) Todo debe de ser en copias fotostáticas (no regresamos expedientes), b) Los documentos tiene que ser; legibles, completos, actualizados y vigentes, c) De preferencia es mejor armar una carpeta en el órden de la lista arriba citada (puede entregarse en un folder con los papeles de cada sección engrapados).
4. Algunas veces el dueño de una propiedad no quiere entregar documentación (por ejemplo; las Escrituras) ya sea por temor a un uso indebido de éstos documentos o porque quiere tener primero una carta de interés. En el primer caso; se recomienda que consulte a cualquier abogado quien le explicará que no existe riesgo alguno al respecto. En el segundo caso; no es posible entregar una carta de interés si no se conoce la documentación de la propiedad.

C) TERCERA ETAPA: OFERTA

1. Teniendo ya la documentación necesaria, es posible pasar a la TERCERA ETAPA y hacer una Oferta.
2. Los pasos a seguir son los siguientes; a) Primeramente se hace una Oferta verbal, b) En caso de que ésta Oferta sea aceptada por el dueño de la propiedad, lo siguiente puede ser o una Carta de Oferta firmada, o directamente la firma de una Carta de Intención y la entrega de un Depósito en Garantía.
3. Un aspecto importante es que para hacer una Oferta se realizan varias evaluaciones financieras y comerciales, por lo tanto ésta Oferta es una Oferta Final, ésto quiere decir que en ningún caso se podrá incrementar el Precio de la Oferta.